変動と固定、究極の選択

住宅ローンは、変動金利期間固定金利全期間固定金利の3種類に分かれます。固定期間が長いほど、金利は高くなります。これは将来の金利上昇に対する保険金のようなものです。余計な保険は家計の圧迫の元ですが、心配はなるべく無くしたいので選択は非常に悩みますよね。

仮に借入金額を3000万円とした場合の毎月返済額の差は
・変動(1.0%) 毎月の返済額84,685円
・固定10年(1.5%) 毎月の返済額91,855円 変動との差7,170円
・フラット35(2.3%) 毎月の返済額102,485円 変動との差17,800円
となります。実は毎月返済する元本額は最初の方は変動の方が減りますので実質的な差はもう少しあると考えても良いでしょう。

私は、固定期間部分の金利上昇を保険とみなし以下のよう考えることをおすすめしております。

収入に余裕がある人ほど変動金利

トップページでも取り上げていますが、変動金利はいま0.5%台~0.6%台と史上最高の低金利を記録しています。そして変動金利はこの20年間ほとんど低空飛行を続けています。日本国債は積み上がり過ぎるほど積みあがっており、日本銀行は政策的に高金利政策を取りづらくなっています。住宅ローン控除で年末残高の1%が税金が戻ってきますから、この金利が続くなら借りた方が儲かるということになります。

リスクとリターンは表裏一体であり、リスクを許容できる人は積極的に取りに行くのも良いでしょう。過去のデータは住宅ローンに関してはリスクを取った人が勝者であることを示しています。

10年以内の買い替えが前提なら、それ以上の固定期間は不要

10年以内に転勤や家族が増えることが予想でき、10年後の売却を念頭に置いているなら、それ以上の保険(11年目以降の固定分)は無駄ですから、変動か10年固定のローンを選ぶべきです。

私なら、この先10年の支払額を確定させたいため固定10年にしてしまいます。

もし、次回買い替えの目安が5年前後の短いスパンでしたら、迷わず変動です。銀行によっては2年、3年といった超短期固定の金利を、変動より優遇する場合もあります。ただし固定期間終了後は最初から変動金利で借りるよりも高くなるなどのデメリットもあり、その有利・不利は一概にいえないので、自分で計算してみてください。銀行によっては短期間の固定期間終了後、変動と変わらない金利を提示するところもあります。

収入の上限が決まっていそうな人は固定

いまの企業に一生勤めるつもりとか、今後の収入の上昇があまり見込めず家計費に弾力性が無い場合は、変動金利の見た目の安さに釣られることなく固定にしましょう。固定期間は10年に割安ゾーンがあります。銀行間の競争が一番激しい激戦区だからです。

10年で家計にかなり貯金ができる見込みなら10年固定、一生住み続ける終の棲家、一軒家などをお考えの方は全期間固定にしましょう。全期間、最大35年間の金利固定が可能でいま民間住宅ローンよりも表面金利が安いフラット35はマンションや建売住宅には向きますが、土地から探す注文住宅にはあまり向きません。注文住宅となると、土地の決済と建物の決済は期間がずれますが、まず土地にかかる部分だけの融資に応じてくれるフラット35は考えにくいからです。この場合は銀行の住宅ローンと併用(ミックス)するか、民間住宅ローンでも長期固定30年の"当初金利引き下げ"プランなどにしましょう。