住宅ローンを借りる際に気を付けることは?

「住宅ローン」は誰にでも借りられるものではありません。借入時に審査があります。

おもなターゲット:

住宅ローンは基本的に25歳~40歳までの商品です。40歳を超えると一般的に最長期となる35年間のローンが組めなくなります(もちろんこれより短期であれば組めます)。また、健康状態に問題があると追加の費用が発生したり、そもそも断られてしまいます。これは銀行の住宅ローンは「団体信用保険」が基本的に付加されているため、死亡時に保険金で残高と相殺になるからです。これは経験しなければわかりませんが、若いころには健康に問題が無くても、40歳前後で人間何らかのガタが出てきます。健康状態に問題があると、「ワイド団信」付きの住宅ローンを薦められますが、0.2%~0.3%程度の保険料が余計にかかります。健康状態に問題のない若いころに組むべきです。

また若すぎても住宅ローンは組むことができません。住宅ローンはその人が継続的に返済していけるのか、信用の問題だからです。例えば、25歳を大幅に下回る20歳の学生では当然審査が通りません。18歳から社会的に信用がある会社にお勤めになっていれば、住宅ローンの審査が通る可能性が高いですが、そのような人は希少でしょう。社会人になって会社に入り、2~3年くらい後からが対象のローンです。

こうして考えると、長いこと賃貸派でいると、住宅ローンを使った住宅購入ができなくなる"リスク"が出てきてしまうことは、留意してください。

審査に影響がある借入について:

銀行の審査部門は、基本的に疑ってかかります。この人は本当に長期間安定した返済できるのか、他に問題のある借入をしていないか、などです。個人の借入状況と延滞歴は信用情報に残ります。こちらが綺麗な人ほど審査が通りやすくなります。サラ金からの借入と延滞など論外ですが、注意すべきいくつかの借入を考えてみましょう。

育英会の奨学金延滞:
独立行政法人日本学生支援機構の奨学金です。無利息型と利息付がありますが、利用されて大学を卒業された方も多いと思います。きちんと返済されていますか?こちらの奨学金延滞も信用情報に載ってしまいます。特に社会人になりたてのころについ延滞、、、してしまった方は5年待ちましょう。ただし、信用情報に載るのは、登録規定が決まった時点以降ですので、現在35過ぎの方はナーバスになる必要はありません。

携帯電話の分割支払い:
携帯電話は一括・分割の購入が選べますが、このとき分割を選ぶと、これは「借入」とみなされます。そして、携帯電話料金の滞納してしまうと、個人信用情報に関わってきます。3回以上連続して滞納していると、いわゆるブラックとなります。ご注意ください。

マイカーローンの残高:
銀行は収入と支出のバランスを見て審査します。車のローンがあると、支出部分が最初からプラスされた状態とみなされます。(少し難しい言葉で言えば"返済負担率"ですね)。車のローンの月々支払いが2万円、3万円とあると思った以上に住宅ローンを組むことができる金額が減ります。

期間について:

住宅ローンは残高に対する金利を払って「期限の利益」を購入する商品です。この「期限の利益」とは、「銀行に対しての信義にもとる行為がなく、返済が滞りなく行われていれば、銀行は一括返済を申し出ることは無い」とことです。ちなみに期限の利益は、一般的には3か月程度の延滞により喪失することになり、この目安を過ぎると、銀行から一括返済を求められることになりますので注意してください。

こう考えると、借入期間が長ければ長いほど、「期限の利益」を得ていることになります。特に変動金利で0.6%、固定金利で1%台という超低金利時代において、借入期間を延ばすことはマストといえるでしょう。住宅ローン解説本等には、「できるだけ借入期間を短くしましょう」等のアドバイスがありますが、これは金融的テクニックで言えば間違っています。

借入期間を退職前までに、と無理に短縮してしまうと月々の返済額が膨らみます。そうなると住宅ローンの延滞のリスクが高まることになります。借入期間を延ばして余裕のある返済計画をたて、その余裕は将来の繰り上げ返済に回せばリスクを下げることができます。